Innholdsfortegnelse:
1 Eiendomsskatt i Oslo kommune
2 Grunnlaget for eiendomsskatt
3 Arealet
3.1 Hva er riktig areal?
3.2 Konsekvenser av for høyt areal
3.3 Endre areal hos Skatteetaten
4 Slik regnes ut eiendomsskatten
5 Skatteseddelen
1 Eiendomsskatt i Oslo kommune
På hus og leiligheter i Oslo kommune kreves det inn eiendomsskatt. Eiendomsskatten skiller seg fra andre skatter ved at det er kommune som regner ut og krever inn denne, i motsetning til andre skatter som kreves inn over skattemeldingen (tidligere selvangivelsen).
For borettslag er det enda mer spesielt ved at kommunen krever betalt fra borettslaget for alle andelene som er skattepliktige, i motsetning til sameier hvor det er den enkelte seksjonseier som får regning fra kommunen direkte.
Derfor blir det i vårt tilfelle OBOS som sender regningen på eienddomsskatt sammen med regningen for øvrige innbetalinger til borettslaget. Eiendomsskatten betales fire ganger i året; mai, juni, september og november.
2 Grunnlaget for eiendomsskatt
I de aller fleste tilfellene legger kommunen til grunn gjenbruk av boligverdien fra Skatteetaten som de brukte på den vanlige skattemeldingen din året før. Derfor er boligverdien som brukes for eiendomsskatten i 2022, fra skatteåret 2020.
Skatteetaten baserer seg på en modell fra SSB for å beregne markedsverdien.
3 Arealet
I den vanlige skattemeldingen brukes boligverdien til å beregne din skattepliktige formue som grunnlag for formuesskatten.
Vi har sett at to ellers like leiligheter kan ha opptil 10 kvadratmeter for mye oppgitt. Du kan selv se hvilket grunnlag som benyttes i din skattemelding. Alternativt kan du søke opp din leilighet i "eiendomsskatteseddelen" som det er lenket til nedenfor.
3.1 Hva er riktig areal?
Det arealet som skal legges til grunn er det som kalles «P-rom». Les mer om P-rom hos Skatteetaten. Det kan være ulike løsninger, som innvendige boder, som gjør at arealet i din leilighet kan være litt forskjellig fra naboens.
Borettslaget har ikke "P-rom"-arealet for leilighetene. Borettslaget har et areal-mål for alle leilighetene, man det er uklart om denne areal-størrelsen matcher p-rom slik denne er definert. Det kan likevel være fornuftig å sammenligne med denne hvis du vil kontrollere ditt eget areal. Se bildet rett under.
På grunn av reglene for hva som inngår i "P-rom" kan dette godt være ulikt for to ellers like leiligheter. Hvis du ikke har gjort endringer i leiligheten siden du tok over, vil takstrapporten normalt være den beste kilden for rett areal. Dersom du er i tvil om arealet og ønsker å få et helt korrekt mål, bør du selv kontakte en takstmann for ny oppmåling.
 | |
| Leilighetsnummer og antatt størrelse på leiligheten. Klikk for større. |
3.2 Konsekvenser av for høyt areal
Arealet på boligen brukes både til å regne ut eiendomsskatten og formuesskatt. Dersom arealet på leiligheten er oppgitt for høyt, risikerer du altså å betale både for mye eiendomsskatt og formuesskatt.
3.3 Endre areal hos Skatteetaten
Oslo kommune ved Eiendomsskattekontoret skriver: «Kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten for denne eiendommen, og har brukt boligverdien for å beregne eiendomsskatten». Og videre: «Hvis du mener at boligverdien er feil, må du endre grunnlaget hos Skatteetaten, og ikke klage til kommunen. Mer om hvordan du endrer boligverdien hos Skatteetaten: Hvis Skatteetaten endrer boligverdien din, får Eiendomsskattekontoret beskjed. Vi endrer da utskrevet eiendomsskatt. Du trenger derfor ikke å informere Eiendomsskattekontoret om dette.»
4 Slik regnes ut eiendomsskatten
Her er et eksempel på hvordan eiendomsskatten regnes ut:
- Boligverdi: 5 723 247 (oppgitt fra Skatteetaten)
- Eiendomsskattegrunnlag: 70 % av boligverdi = 4 006 272
- Bunnfradrag: 4 mill kr for 2022
- Beregningsgrunnlag: 6 272
- Skattesatsen: 3 promille i 2022
- Skatten blir: 6 272 * 0,003 = 18 kroner.
Satsene har endret seg over tid.
| År | Eiendomsskattegrunnlag |
Bunnfradrag | Skattesatsen |
| 2016 | 80 % av boligverdi | 4,0 mill | 2 promille |
| 2017 | 80 % av boligverdi | 4,0 mill | 3 promille |
| 2018-2019 | 80 % av boligverdi | 4,6 mill | 3 promille |
| 2020-2023 | 70 % av boligverdi | 4,0 mill | 3 promille |
| 2024 | 70 % av boligverdi | 4,7 mill | 2,8 promille |
5 Skatteseddelen
Tabellen under viser sum eiendomsskatt siden innføringen i 2016 for de to bygningene våre. Fordelingen på hver enkelt leilighet fremgår av "skatteseddelen" som det er lenket til. Dette er brevet som borettslaget hvert år fra Oslo kommune. Brevet inneholder opplysninger om alle andeler (unntatt de kommunen selv eier) og hvor mye deres eiendomsskatt utgjør.
Brevet inneholder andelsnummeret (sortert i stigende rekkefølge) og bolignummeret. Husker ikke ditt? Se Hvilket nummer har din leilighet?
| Skatteår | Fjellgata 1 | Fjellgata 2 |
| 2016 | 0 kroner | 0 kroner |
| 2017 | 0 kroner | 800 kroner |
| 2018 | 0 kroner | 2 571 kroner |
| 2019 | 0 kroner | 27 416 kroner |
| 2020 | 0 kroner | 18 489 kroner |
| 2021 | 1 626 kroner | 31 307 kroner |
| 2022 | 12 863 kroner | 59 062 kroner |
| 2023 | 34 766 kroner | 115 218 kroner |
| 2024 | 12 883 kroner* | 58 692 kroner |
* Uten eiendomsskatt for næringslokaler.
Dokumentene er også tilgjengelig fra borettslagets filarkiv under mappen "Eiendomsskatt".
Kommentarer
- For årene 2018 og 2019 mangler brevet for Fjellgata 1 fordi kommunen i disse to årene, ikke sendte ut en skatteseddel dersom det alt ble null eiendomsskatt for en eiendom.
- I 2020 sank eiendomsskatten litt for Fjellgata 2, på grunn av at man gikk fra å bruke 80 % av grunnlaget, til 70 %.
- I 2024 sank eiendomsskatten på grunn av høyere bunnfradrag og litt lavere skattesats.
