Det siste årets prisøkning har vært større enn på mange år. Det har mange allerede merket. For borettslaget er situasjonen enda sterkere opplevd. Flere av de tjenestene borettslaget bruker øker langt mer enn den vanlige prisøkningen. Dette medfører at justeringen av felleskostnadene også blir høyrere.
Flere store kostnadsøkninger
Når styret nå har fått satt opp budsjettet for 2023, ser vi at den kostnaden som stiger desidert mest er strøm med 200 000 kroner mer i 2023 enn i budsjettet for 2022. Det er vanskelig å spå om strømprisen, men vi legger til grunn samme gjennomsnittskostnad som hittil i 2022. Så kan det være at strømprisen går ned (eller opp), men da blir kanskje også strømstøtten justert.
De kommunale avgiftene er ute av kontroll. Vann- og avløp stiger med 16 %. Nettavisen skriver at dette skyldes at reservevann-prosjektet har blitt sju milliarder dyrere. Tilsvarende økning er varslet de kommende år. For 2023 er dette 79 000 kroner mer enn i 2022. Renovasjonsavgiften øker med 12 % og utgjør 27 000 kroner mer i 2023.
Som følge av de økte prisene, har Norges bank satt opp styringsrenten flere ganger. Derfor blir lånene til borettslaget dyrere. For borettslagets øvrige lån enn IN-lånet utgjør dette 58 000 kroner.
Vakthold har også blitt meget dyrere og belaster 2023 med 50 000 kroner ekstra.
Totalt medfører disse postene alene en utgiftsøkning på 414 000 kroner. Borettslagets felleskostnader i 2022 er til sammenligning på ca. 3,66 millioner kroner.
Inntekts-justeringer
Styret har varslet våre leietakere av næringslokalene om prisjustering basert på siste års inflasjon. Denne er på 6,9 %. Dette gir ca 22 000 kroner i økt inntekt. Styret har også besluttet å justere satsene for garasjebrukere med tilsvarende økning. Dette gjelder både andelseiere med garasjeplass, bruksrettshavere og borettslagets leietakere. Dette gir ca 31 000 i økt inntekt.
Satsene for andelseiere og bruksrettshavere har i mange år ligget urørt. Det betyr at garasjebrukerne over tid har betalt en stadig mindre andel av vedlikehold- og driftskostnader med garasjen. Styrets innstilling er at denne posten også må årlig prisjusteres minimum i takt med inflasjonen.
Disse justeringene gjør at borettslaget må justere felleskostnadene noe mindre, men de må likevel øke med 10 % for at det skal bli balanse mellom økte utgifter og inntekter.
Må begynne å ta høyde for VVS-prosjektet
Styret har satt opp et langtidsbudsjett for borettslaget. Når styret ser på hvilken effekt et VVS-prosjekt vil få på økonomien, er styret av den formening at felleskostnadene bør økes også i årene i forkant av en faktisk gjennomføring. I langtidsbudsjettet har styret satt VVS-prosjektet i 2026. Der har borettslaget et grovt estimat på 25 millioner kroner. Det er naturligvis veldig usikkert, både beløp og gjennomføringstidspunkt. Styret mener at noe av økningen bør skje i forkant og gradvis og at resten av økningen bør skje når lånet tas opp.
I langtidsbudsjettet har styret satt opp en økning på 5 % i 2023, 24 og 25. Deretter er det behov for ca 20 % økning i 2026. Dette er økning utover vanlig prisjustering.
For mange beboere tilsvarer dette omtrent det man har av kostnader med dagens IN-lån.
Store investeringer i 2023
Styret forventer nå at utskiftingen av dørene vil starte i januar. Kontrakt forventes å bli signert snart. Det vil komme nærmere informasjons om fremdriftsplan, og rekkefølge. Hvis mulig ønsker styret at man starter med utskiftingen av dørene i Fjellgata 1.
Styret har inngått avtale med Heiskonsulenten AS for bistand med prosjektledelse rundt utskifting av heisen i Fjellgata 1. Denne heisen er like gammel som bygget, 1983, og antall anmerkninger på heisen øker. Her er vi i en veldig tidlig fase ennå og mer informasjon vil komme. Det er lang leveringstid på heis, men det er et håp om å få det gjort i 2023.
Disse investeringene er det allerede tatt høyde for i dagens felleskostnader og fører ikke til behov for økt justering.
Oppsummering
Borettslagets kostnader øker. Styret øker inntektsgrunnlaget ved å justere opp leie for næringslokaler og garasjesatsene. Det gjør at behovet for å øke felleskostnadene er noe redusert, men de må likevel økes med 10 % for å balansere kostnader og inntekter.
I tillegg økes felleskostnadene med 5 % for å begynne å ta høyde for det kommende VVS-prosjektet.
I alt øker felleskostnadene med 15 % fra 1. januar og garasjetillegget med 6,9 %.
