Rørene i borettslaget er av en slik alder og tilstand, at de må byttes ut. Styret bestilte en tilstandsvurdering fra OBOS Prosjekt. Rapporten finner du her. På generalforsamling i våres, hadde vi med OBOS Prosjekt som gjennomgikk rapporten. På generalforsamling var det en del spørsmål, og denne artikkelen er et forsøk på å oppsummere rapporten og det som ble diskutert.
1 Gammelt anlegg
1.1 Kloakkrør har gått ut på dato med stor fare for sprekker
En av utfordringene hos oss er at kloakkrørene er lagd av en plasttype (ABS) som har svært kort levetid, i tillegg til at de er støpt inn i konstruksjonen. OBOS Prosjekt omtaler rørene slik:
«Ved lanseringen av plastrør i ABS (og PVC) på slutten av 60-tallet, trodde man at man hadde funnet et materiale som ville ha tilnærmet evig levetid og som uten problemer kunne støpes inn i dekker og vegger. Det viste seg etter 10-15 år at så ikke var tilfelle og at rørene har noen svakheter. Erfaringen har vist at ABS med alderen blir "sprøtt" og har dårlig evne til å ta opp bevegelser/ekspansjon. Dvs. at rørene har liten elastisitet. Det har også vist seg at ABS dårlig tåler påvirkningen av en del kjemikalier. På 70-tallet ble alle skjøter på ABS-rør utført med limte muffer. Kombinasjonen med limets reaksjon med plasten og det forhold at all ekspansjon blir forhindret med limte muffer, har ført til at ABS-rør sprekker både på langs og på tvers. Sprekkene kan ikke ses med kamera og rørene er jo støpt inn, slik at det er vanskelig å lokalisere/konstatere en skade/lekkasje. Når en sprekk har oppstått, arter det seg gjerne slik at røret holder på vannet når avløpsvannet er kaldt, mens sprekkene "åpner" seg og slipper ut vann når avløpsvannet er varmt.»
 |
| Bildet viser et avløpsrør i borettslaget som er støpt inn i betongveggen. Det er lagd åpning for en stakeluke. |
Dette innebærer at dersom vi får lekkasje på rørene, kan det ta tid før man oppdager lekkasjen og det kan være vanskelig å finne ut hvor lekkasjen er.
På enkelte steder i kjelleren hvor vi kan se deler av avløpsrørene, er det mulig å se synlige renner etter kondens/lekkasje.
Rapporten oppsummer: «Avløpsrørene har passert anbefalt brukstid og man må forvente en økning av skader i tiden fremover.»
 |
| Langs dette avløpsrøret ser vi at vann har rent. Kilden kan være kondens og/eller lekkasje. |
1.2 Vannrør og sluk nærmer seg anbefalt brukstid
Anbefalt brukstid for vannrørene er 40 år. Første innflytting til borettslaget skjedde i 1983, slik at vannrørene passerer denne grensen neste år. For slukene er anbefalt brukstid 50 år.
Begge kan ha lengre tekniske levetid, og rapporten anbefaler at tidspunkt for utskiftning vurderes ut ifra lekkasjefrekvens samt fra behov for tiltak på andre installasjoner.
1.3 Varmtvannsberedere nærmer seg anbefalt brukstid
I Fjellgata 2 er varmtvannsberedere fra 2005. Anbefalt brukstid er 20 år. Det er derfor naturlig å bytte ut disse i forbindelse med et VVS-prosjekt.
1.4 Oppsummering av tilstand
Kloakkrørene har passert sin brukstid med god margin og må byttes. Andre sentrale deler av VVS-installasjonene har også kort tid igjen av sin brukstid, og et bytte må planlegges. Det kan forventes flere skader frem til et bytte har skjedd.
2 Anbefalt tiltak
OBOS prosjekt anbefaler et større VVS-prosjekt. Fra oppsummeringen i rapporten:
«Enkelte av de sanitærtekniske installasjonene har passert anbefalt brukstid, for øvrige deler av installasjonene er anbefalt brukstid nær forestående. Vi opplever borettslaget å planlegge for fremtidig vedlikehold på et fornuftig tidspunkt. I forbindelse med denne planlegging er det vesentlig at man har et helhetlig syn på sanitæranlegget som felleskapet skal forvalte.
Det tiltaket som best dekker opp vedlikeholdsbehovene er å nullstille alt av vann- og avløpsrør inklusive sluk. Denne løsningen krever etablering av nye overflater i bad. Velges en komplett utskifting av sanitæranlegget vil alle komponenter knyttet til anlegget bli byttet ut samtidig. Dette vil gi forutsigbarhet for boligselskapet ved fremtidig vedlikeholdsplanlegging samt sikre at alle leiligheter har tette våtrom. Teknisk levetid på tettesjikt i nye bad oppgis normalt til å være minimum 30 år. Nye vann- og avløpsrør vil ha levetid på 50-100 år. Inntil alle sluk er skiftet og bad er rehabilitert anbefales det boligselskapet å informere alle andelseiere om viktigheten av regelmessig rensing av sluk.
Fellesberedere i borettslaget er fra 2013/2014 i Fjellgata 1, og 2005 i Fjellgata 2. Anbefalt brukstid på varmtvannsberedere er 20 år. I et eventuelt våtromsprosjekt er det naturlig å se videre på hvilke muligheter man har i forbindelse med oppvarming av varmt tappevann. For Verksgata borettslag ligger det til rette for energieffektive løsninger som for eks. varmepumper og hente ut energi fra ventilasjon.
Videre vil det i et våtromsprosjekt være naturlig å etablere sirkulasjon på varmtvann for å sikre kort ventetid på varmt tappevann i alle leiligheter. Anbefalt omfang av tiltaket vil være å skifte ut avløpsrør fra bunnledningen/ avløpsstamme ved overkant kjellergulv til og med luftledninger over tak. Basert på erfaringer, materialkjennskap, skadehistorikk, vil vår anbefaling være å søke en løsning som innebærer å etablere nye avløpsstammer utenfor støpte konstruksjoner. Dette er ett av de vesentligste argumenter for at borettslaget må foreta ett slikt tiltak. Om dette ikke gjøres nå, vil man uansett møte den samme problemstillingen, når som helst i fremtiden. Enkelt forklart vil tiltaket innebære at man lar de innstøpte rørene stå, tetter igjen oppstikk og tilkoblingspunkter. For så å bygge opp ny avløpsstruktur, den nye strukturen vil således for fremtiden bli utskiftbar uten store bygningsmessige inngrep.
Vannrørene skiftes fra hovedstoppekran i kjeller, opp til hver leilighet og nye rør legges til utstyr på bad og kjøkken. Nye overflater etableres med membranløsning og fliser på gulv og vegg. Borettslaget kan sette grensene ved et prosjekt, for eks: eksisterende belysning og utstyr de- og remonteres, men det anbefales å bytte ut dagens toalett til et nytt av vegghengt type. Sisterne vil da bli plassert i samme vannskadesikre innkassing som nye vann- og avløpsrør.
Ved en slik utførelse vil arbeidet være kvalitetsmessig helhetlig og varig, samt at installasjonene utformes mest mulig vannskadesikkert. Et slikt tiltak vil være en forholdsvis stor investering for hver enkelt eier. Likevel erfarer vi at det er en lavere kostnad ved å gjennomføre tiltaket som en helhetlig løsning enn å dele vedlikeholdet opp i 3 prosjekt, hvor avløp, vann og sluk vedlikeholdes hver for seg. I tillegg vil et helhetlig tiltak tilføre bygningsmassen tekniske kvaliteter som verdsettes i markedet ved omsetning av boliger og forhandling av forsikring.
3 Alternativt tiltak - Innvendig reparasjon av avløpsrør
I rapporten er det beskrevet to ulike metoder for å reparere avløpsrørene:
- Sprøytemale
- Relining (strømpetrekking)
Disse metodene er mest brukt på hovedrør hvor det er lange, rette strekninger og store dimensjoner. Der har man gode erfaringer med dette. Dette er ikke rør i bygninger med mindre dimensjoner og mange vinkler på rørene.
I rapporten trekkes det frem at disse metodene:
«vil normalt være rimeligere enn en tradisjonell utskifting av avløpsrør, når behovet for vedlikehold bare gjelder avløpsrørene og avløpene har større dimensjoner. I tilfeller hvor det er avløp av mindre dimensjoner, samt at både sluk og vannrør har behov for vedlikehold, vil ikke denne løsningen gi et fullgodt resultat.»
En av utfordringene er at disse metodene ikke kan brukes på vannrørene som også bør byttes ut. Det anses derfor som lite sannsynlig at slike alternative metoder er egnet hos oss.
4 Gjennomføring av et VVS-prosjekt
4.1 Felles vs. individuelt
Borettslaget vil vanligvis etablerer en minste felles standard. Dette kan for eksempel være at alle bad skal ha varmekabler på gulv og vegghengt toalett. Det vil typisk være mulig å velge mellom ulike standard fliser og andre tilvalg. Valg utover et gitt nivå, vil være individuelle tilvalg som andelseier avtaler med entreprenør. Man har gjerne mulighet for å ha egne bestillingsmøter med en representant fra entreprenøren som bistår med valg.
Eksisterende sanitærutstyr blir demontert og kan bli remontert, dersom dette møter dette nødvendige kvalitetskrav.
Mye kan tilpasses, men plasseringen av toalettet er som regel forholdsvis låst.
4.2 Gjennomføring i den enkelte leilighet
OBOS prosjekt gav på møtet et eksempel på en enkelt leilighet kan bli berørt ved selve gjennomføringen:
Forberedelse: Først byttes nøkkelsylinder til leiligheten eller nøkkel overleveres til entreprenøren. Dagen etter pakkes leiligheten inn. Dette gjøres gjerne før en helg.
Riving: Pågår i to uker. Det vil være mye støy og støv, men man kan bo hjemme.
Oppbygging: Pågår i cirka tre uker. Leiligheten ferdigstilles.
Etterarbeid: En periode på cirka ti dager hvor entreprenøren fortsatt har tilgang for å kunne utbedre eventuelt feil/mangler som oppdages rett etter at man har tatt i bruk nytt bad/kjøkken.
Bo hjemme: Man kan bo hjemme i hele perioden, også mens rivingen pågår. Den første perioden vil det ikke være mulig å bruke vann i leiligheten. Etter ca. to uker vil man ha vann på kjøkkenet. Det etableres provisoriske løsninger i borettslaget for bruk av dusj og toaletter.
4.3 Bistand fra OBOS Prosjekt
OBOS Prosjekt går befaringer før arbeidet starter og dokumenterer tilstand sammen med entreprenør. OBOS Prosjekt gjennomfører kontrollbefaring i alle leiligheter. Feil skal utbedres med en gang.
4.4 Kostnad og påvirkning på felleskostnadene
I rapporten er prosjektet anslått til å koste 24,6 millioner. Snitt kostnaden er anslått til 320 000 kroner per leilighet. Det er på linje med balkong- og vindusprosjektet (Bo bedre), og som i dag betales gjennom IN-lånet (restgjeld på 24,4 millioner per 31.12.2021). Det er derfor trolig at et slik prosjekt vil føre til en tilsvarende økning i felleskostnadene.
Kostnadsanslag før oppstart er svært usikre og kommer med mange forutsetninger. For tiden er det sterk prisvekst, mangel på arbeidskraft og økte leveringstider.
Felleskostnadene i dag, tar ikke høyde for et fremtidig VVS-prosjekt. Det kan være fornuftig at felleskostnadene justeres opp i forkant for å ta høyde for noe av den fremtidige kostnaden, slik at det ikke blir et kjempestort hopp i felleskostnadene slik vi opplevde med IN-lånet. En forskuttering av kostnadene, vil gi mulighet til å bygge opp et VVS-fond som er øremerket å dekke deler av prosjekt-kostnadene.
4.5 Tidspunkt
OBOS Prosjekt anbefalte oppstart av prosjektet i løpet av to års tid. Styret tror imidlertid at oppstart vil være i løpet av 3-5 år. Dette på grunn av hensyn til økonomien og andre vedlikeholdstiltak. Ingen avgjørelser er tatt nå om oppstart. Dette vil styret måtte vurdere løpende. Skadeutviklingen vil kunne påvirke hvordan man ser på saken. En økning i skader vil kunne medføre tidligere oppstart, mens det motsatte vil kunne gjøre at man kan prioritere annet vedlikehold.
4.6 Energi-tiltak
VVS-prosjektet vil være en god anledning til å vurdere løsninger for å redusere energiforbruket på oppvarming av vann. Slik løsninger kan omfatte for eksempel bergvarme, solceller, solfanger, eller gjenbruk av varmen fra ventilasjonsanlegget. Hva som passer best i borettslaget må utredes, og så velges den teknikken som har ut ifra forholdene i borettslaget har lavest kostnad og best nytte.
Raskere varmtvann: Ved et VVS-prosjekt ønsker vi å få etablert en sirkulasjonsledning, slik at alle leilighetene vil få varmtvann med en gang.
Vannmålere: Ved en total-rehabilitering kan det legges til rette for at man får installert individuelle vannmåler. Hensikten med disse er å sørge for at kostnadene med vann og oppvarmning av vann fordeles mer rettferdig basert på forbruk. Selve installasjonen av vannmålerne kan gjøres i etterkant av VVS-prosjektet når man får sett hvilken effekt øvrige tiltak har hatt. Dette fordi både installasjon og drift av vann-målere har med seg en kostnad.
5 Annet
5.1 Egen oppussing
I boligguiden har vi en egen artikkel om oppussing. Styret anbefaler ikke at man pusser opp kjøkken og bad nå, da det mest sannsynlig vil komme et større VVS-prosjekt hvor alle rør byttes ut og dette påvirker både kjøkken og bad.
Man bør derfor kun gjøre enklere tiltak som for eksempel å legge flis-på-flis, eller andre overflatiske tiltak som maling etc.
